الشيوع بملكية العقار في الكويت

الملكية تعتبر حافزا للأفراد للقيام بالعمل والإنتاج، مما يؤدي إلى ازدهار اقتصاد الدولة، والأصل أن الملكية تكون مفرزة، فيكون المال مملوكا لشخص واحد، دون مشاركة من أحد، واستثناء من هذا الأصل، قد يكون المال مملوكا ملكية شائعة، فيشترك في ملكيته أكثر من شخص، بحيث يكون كل واحد منهم مالكاً في كل ذرة من ذرات الشيء المشتاع كما اشار لذلك محامي عقاري الكويت حسين شريف الشرهان .

والشيوع يرد على العقارات، سواء كانت أرض مباني، أو معدة للبناء، أو أرض فضاء أو أرض زراعية، كما قد يرد على المنقولات كالسفن والطائرات والسيارات وغيرها، والمال الشائع هو ضرب من ضروب الملكية بوجه عام، و يشكل الشيوع تحديات اقتصادية جمة ويشكل أيضا مصدراً من مصادر المتاعب ويكدر صفاء الأسرة الواحدة من جراء الاختلاف على إدارة المال الشائع، فالإنسان بطبيعته يميل إلى حب الاستنثار بالشيء بدافع نزعة حب التملك والسيطرة، وهو ما يؤدي بالنتيجة إلى منازعات بسبب التنافس والتصارع لمن يملك أكثر أو يحظى بالأفضل، لذلك  نظم القانون المدني الكويتي الصادر بالمرسوم بالقانون 1980/67 في المواد من 818 حتى 874 أحكام الملكية الشائعة، فتطرق إلى أحكام الشيوع وانقضاء الشيوع بالقسمة وانواع القسمة، وأثـار القسمة وضمان التعرض والاستحقاق في القسمة.

أنواع الشيوع بملكية العقار في الكويت:

1-   الشيوع الاختياري:

وهو الشيوع الذي يكون سبباً ناشئاً عن إرادة المشتركين واختيارهم، وذلك كما لو اشتى عدة اشخاص عقاراً، فإن ملكية هذا العقار تكون لجميع الشركاء على الشيوع، ملكية ناشئة عن إرادتهم واختيارهم.

2-   الشيوع بحكم القانون:

تكتسب الملكية الشائعة بنفس أسباب اكتساب الملكية المفرزة، وأهم هذه الأسباب بالنسبة للملكية الشائعة هو الميراث، فقد يكون مصدر الشيوع الوصية أو العقد، وقد يكون أي سبب أخر من أسباب الملكية كالالتصاق والشفعة والتقادم، وتعتبر ملكية الأسرة صورة من صور الشيوع الإجباري الذي غالبا ما ينشأ بسبب الميراث وينشأ هذا الشيوع بالاتفاق بين الأفراد لا بموجب القانون، وينشا باتفاق مكتوب بين أفراد أسرة واحدة تجمعهم وحدة العمل أو المصلحة، وتتكون هذه الملكية من أموال كانت مملوكة لهم في الأصل ملكية مفرزة، أو ملكية شائعة كنصيب في تركة.

وهو ما أكدته المادة (847) من القانون المدني الكويتي: إذا تبين من الغرض الذي أعد له المال الشائع انه يجب أن يبقى شائعا، فليس لشريك أن يطلب قسمته ولا أن يتصرف في حصته تصرفا يتعارض مع ذلك الفرض "

أحكام شيوع ملكية العقار في الكويت:

تكون أحكام الشيوع وحقوق وواجبات كل الشركاء المشتركين على الشيوع وفقاً لما حدده القانون المدني الكويتي وفق التالي:

1-   لكل شريك الحق في استعمال الشيء الشائع واستغلاله بقدر حصته وبمراعاة حقوق شركائه، وله أن يتصرف في حصته الشائعة فله أن يبيع حصته أو أن يوهب أو يرهن هذه الحصة، وله أن يتصرف بها بأي تصرف من تصرفات الملكية.

2-   إدارة المال الشائع والتصرف فيه من حق الشركاء مجتمعين.

3-   يجوز لأغلبية الشركاء أن تقوم بأعمال الإدارة المعتادة للعقار المملوك على الشيوع، ولهم أن يعينوا من الشركاء أو من الغير مدير ليقوم بأعمال الإدارة المعتادة.

4-   إذا قام أحد الشركاء بتولي عمل من أعمال الإدارة المعتادة ولم تعترض عليه أغلبية الشركاء في وقت مناسب، اعتبر هذا الشريك فيما قام به نائبا عن الجميع، فإذا اعترضت الأغلبية لا ينفذ تصرف الشريك في حق باقي الشركاء.

5-   يحق للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع العقار الشائع أن يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا العقار من التغييرات الأساسية والتعديل في الغرض الذي أعد له ما يجاوز الإدارة المعتادة، على أن يخطروا باقي الشركاء بذلك القرار كتابة قبل إحداث التغيير أو التعديل، ولمن خالف من هؤلاء أن يتقدم إلى المحكمة باعتراضه خلال ثلاثين يوما من وقت الإخطار.

6-   للشريك الحق في أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ العقار الشائع، وذلك دون حاجة لموافقة باقي الشركاء.

7-   نفقات حفظ العقار الشائع وإدارته وسائر التكاليف المقررة عليه يتحملها جميع الشركاء كل بنسبة حصته.

انقضاء شيوع العقار بالقسمة الرضائية في الكويت:

يحق لكل شريك أن يطلب قسمة المال الشائع ما لم يكن مجبراً على البقاء في الشيوع، وهذا الإجبار إما أن يكون بمقتضى القانون أو الاتفاق، وبكل الأحوال لا يجوز الإجبار على البقاء في الشيوع لمدة تجاوز خمس سنين، ومع ذلك يجوز للمحكمة أن تأمر بحال طلب أحد الشركاء البقاء في الشيوع لمدة تحددها، وذلك في حال كانت القسمة العاجلة ضارة بمصالح الشركاء، كما يجوز للمحكمة أيضاً أن تأمر بالقسمة قبل انقضاء الأجل في حال وجود سبب يبرر ذلك.

يجوز للشركاء جميعا أن يتفقوا على قسمة المال الشائع بالطريقة التي يرونها مناسبة لهم، فإذا كان أحد الشركاء غير كامل الأهلية ما لم يكن له ولي، أو كان أحد الشركاء غائب أو مفقود فلا يحوز إجراء القسمة.

وإذا تمت القسمة بالتراضي فإنه يجوز للشريك طلب إبطال القسمة إذا لحقه غبن يزيد على الخمس، ويكون التقدير حسب قيمة الأشياء وقت القسمة، ويجوز لباقي الشركاء منع الإبطال إذا أكملوا للمدعي نقداً أو عيناً ما نقص من نصيبه، وبكل الأحوال تسقط دعوى الإبطال بمرور سنة من وقت القسمة.

انقضاء شيوع العقار بالقسمة القضائية في الكويت:

وإذا لم يتفق الشركاء على القسمة الرضائية، يجوز لأحدهم أن يرفع دعوى قسمة أمام المحكمة الكلية، وللمحكمة أن تندب خبيرا أو أكثر لإفراز الأنصبة ان كان المال يقبل القسمة عينا دون نقص كبير في قيمته، وتكون الأنصبة على أساس أصغر حصة ولو كانت القسمة جزئية، وإذا تعذرت القسمة على أساس أصغر حصة يجب أن يجنب لكل شريك نصيبه، ويجوز أن يكمل ما نقص من قيمة النصيب العيني بمعدل يدفعه من يحصل على نصيب أكبر من قيمة حصته.

وبعد الانتهاء تصدر المحكمة حكما بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز، وان كانت قد كونت على أساس أصغر حصة تجرى القسمة بالاقتراع وتثبت المحكمة ذلك في المحضر وتصدر حكما بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز.

وأخيرا إذا كانت قسمة المال عينا غير ممكنة أو كان من شأنها إحداث نقص كبير في قيمته، حكمت المحكمة ببيعه بالمزاد بالطريقة المبينة في قانون المرافعات.

قسمة المهايأة:

وتكون قسمة المهايأة بأن يتفق الشركاء على قسمة منافع المال الشائع فقط دون عينه، أي بأن ينتفع كل منهم بجزء مفرز مدة معينة على أنه لا يجوز أن تتجاوز هذا المدة الخمس سنوات، وتنتهي قسمة المهايأة بانقضاء المدة المتفق عليها دون حاجة إلى تنبيه، فإذا لم يتم الاتفاق على مدة اعتبرت القسمة لمدة سنة تمتد سنة فسنة، وتنتهي إذا نبه أحد الشركاء شركاءه برغبته في ذلك قبل انقضاء السنة الجارية بستين يوما. ويجوز للشركاء جميعا أن يتفقوا على قسمة منافع المال الشائع مهايأة بأن يتناوبوا الانتفاع به كل منهم لمدة تتناسب مع حصته.

طالع ايضا : العقارات الغير خاضعة للضريبة